Přepis videa
Včera jsem na obědě dostal zajímavou otázku: Patří REITy, neboli zjednodušeně nemovitostní fondy, do mého investičního portfolia?
Ptal se mě na to člověk, který si spravuje své peníze sám. Zajímalo ho, jaký je můj názor.
Věděl totiž, že je potřeba o každé investici dobře popřemýšlet předem, než jí zařadím do svého portfolia. Protože když to neudělám, můžu přijít o dost peněz.
Moje jméno je Vladimír Fichtner. Jsem investor a majitel poradenské společnosti Fichtner s.r.o.
Inspirativní oběd s investičním geekem
Na oběd jsem se včera sešel s jedním členem naší LinkedIn skupiny InvestGeek. Byl to člověk, který správně uhodl mojí hádanku v jednom z mých videí.
Zajímalo ho, jakým způsobem vlastně investujeme. Protože investuje sám spolu se svým otcem. Proto jsme si o tom celý oběd povídali.
Petrovi je 33 let. Investuje už delší dobu. K investování ho přivedl jeho otec. Dodnes investují trochu spolu, jak jsem tak pochopil.
Petr má k investicím a financím blízko, protože dělá ajťáka v jedné finanční skupině. Bylo zajímavé, že o investicích věděl skutečně hodně.
Přesto věřím tomu, že i pro něj i pro mě bylo to setkání zajímavé právě proto, že tam probíhala mezi námi poměrně intenzivní komunikace o věcech, které si možná ještě tolik neuvědomoval.
Samozřejmě nebudu vám vyprávět o celém obědě a o všem, co jsme si povídali. Ale vrátím se k těm REITům. Neboli nemovitostním fondům.
Výhody nemovitostních fondů
REIT je zkratka Real Estate Investment Trust. To jsou veřejně obchodované nemovitostní fondy v Americe, které vlastní a řídí nemovitosti, které generují příjem. Tyhle fondy jsou zajímavé v jednom pohledu.
Umožní vám expozici na nemovitostní trh, aniž byste si koupili vlastní nemovitost. Aniž byste museli vy jít do rejstříku, kupovat od někoho dům nebo byt.
Tak si prostě koupíte portfolio nemovitostí přes REIT. Nebo v Čechách případně v Evropě se říká, přes nějaký Real Estate Fund nebo nemovitostní fond.
Investice do jednoho REITu, nebo do jednoho fondu, je samozřejmě jednodušší, než kdybyste si koupili portfolio 4 bytů. A měli se pak o ně starat. O všechny nájemníky, atd.
Ale taková investice má i svá úskalí a právě o těch jsme se s Petrem bavili nejvíce.
Úskalí nemovitostních fondů
Já jsem se Petra zeptal: „Petře, vy děláte ve financích. Víte, jak to trošku funguje. Tak řekněte mi, co se dneska nejvíc prodává.“
A Petr říká: „No, nemovitosti, protože každý to chce.“
A já říkám: „A proč to každý chce? No protože vyskočili v ceně. Jsou dneska vysoko.“
A já říkám: „Takže když jsem portfolio manažer fondu, můj fond nemovitostní se teď dobře prodává. Já dostanu od klientů spoustu peněz. Co udělám jako další?“
A Petr mi odpověděl: „No musíte je zainvestovat.“
A už věděl, kam pomalu směřuju.
Protože bylo jasné, že když já jako portfolio manažer dostanu peníze v době, kdy jsou ceny nemovitostí vysoko a musím je zainvestovat, tak za jakou cenu si je budu kupovat?
Za vysokou cenu.
Pak přijdou poklesy na trzích a lidé znervózní. O nemovitostech se začne psát špatně. A co budou dělat lidé, kteří jsou v tom nemovitostním fondu? Budou se své peníze snažit vybrat. Za jakou cenu?
Za nízkou.
Takže portfolio manažer dostává v nemovitostním fondu peníze, když jsou nemovitosti populární a vysoko. Kupuje je za vysoké ceny. Když se ceny sníží, tak lidé odchází, musí prodávat za nízké ceny.
A co to znamená?
No, že ta nemovitostní investice může mít svá významná úskalí.
Alternativa k nemovitostním fondům
Řekl jsem Petrovi, že já ve svém osobním portfoliu i moji klienti to děláme všichni podobně.
Nevyužíváme nemovitostní fondy.Nebo REITy nebo další produkty tohoto typu, ale do nemovitostí investujeme samostatně.
Víme, že s tím je více práce. Ale máme to lépe pod kontrolou, tu investici. Hlavně nás nemusí ovlivňovat emoce retailových klientů, kteří toho portfolio manažera fondu někdy v nemovitostech, jindy v jiných oblastech, vedou k tomu, že nakupuje vysoko a prodává nízko.
A to je něco, co nechceme.
Přestože fondy nebo REITy nabízí třeba jednoduchý způsob, jak se dostat na nemovitostní trh a ten způsob je na první pohled efektivní, tak nemusí být ještě dlouhodobě tím nejrozumnějším.
Protože když nakoupíte na přímo, a je s tím více práce, ale to tak s majetkem bývá, je potřeba se o něj starat, tak to řešení pro vás může být mnohem zajímavější.
Nemovitosti do portfolia patří
My jako investiční poradci našim klientům s nemovitostmi obecně neradíme. Respektujeme nemovitostní investice. Sami je máme v portfoliu. Říkáme, že v ideálním případě člověk má mít svůj byznys, své nemovitosti na pronájem a svá finanční aktiva.
Naší specializací jsou finanční aktiva. Ale samozřejmě i dívat se na ten koláč z výšky. Z pohledu celkové strategie.
A proto nemovitosti v portfoliu také určitě mějte. Rozumným vyváženým způsobem.
Ale jestli do nich vstupovat zrovna přes REITy nebo nemovitostní fondy, to si dobře rozmyslete.
Jestli vás zajímá obecně téma investování, dlouhodobého a úspěšného, tak se vždycky můžete podívat na 4 dílný trénink zdarma. Najdete v něm 5 kroků ke svému bohatství. A možná i pro vás budou zajímavou inspirací, jak se k tomu bohatství jednoho dne dopracovat.
Fondy nebo domy?
Máte ve svém portfoliu REITy, nemovitostní fondy? Nebo přímé nemovitostní investice? Jak pracujete případně s omezením té či oné kategorie?
Napište mi do dolů komentářů, protože to je něco, co mě zajímá a o co budu rád, když se podělíme i s ostatními.
Investujte svůj čas, energii a peníze s rozvahou a dlouhodobě.
Dobrý den, s komentářem částečně souhlasím, avšak jsou nemovitostni fondy, které mají v portfoliu typy nemovitostí, které si sám nakoupit nezvládnu a mají růstový potenciál. Například logistické parky. Další může být typ fondu na rezidenční nájemní bydlení jako např Lukaliving, které si sám nezvládnu zajistit.
Dalším argumentem může být, že se fond může také na nějaký čas uzavřít, aby portfolio manager nebyl tlaceny do nevhodných nákupů.
Souhlasím Tomáši, že uzavřený nemovitostní fond může být dobré řešení, protože se u něj nemusíme tam bát, že se fond bude nuceně likvidovat pod tlakem klientů, kteří znervozní a chtějí peníze při dočasném poklesu ceny fondu zpět. Nevýhodou fondu je samozřejmě, že se z něj nedá vystoupit kdykoliv, ale to je něco, co je možné akceptovat při rozumné diverzifikaci svých peněz a dobrém promyšlení strategie.
Souhlasím i s tím, Tomáši, že některé typy nemovitostí si sám nekoupím a pokud na ně chci vsadit, nic jiného než fond mi nezbývá. Takže když bude mít fond rozumné poplatky (ideálně co nejvíce success fee a nízké pevné poplatky), bude vyplácet průběžně dividendu z nájmů, které obdrží a bude se orientovat na oblast, kterou chci, ale sám v nemovitostech neumím využít, může být na zvážení.
Taky mám v nemovitostním fondu peníze, ale nemám je tam pro to, že je cena nemovitostí vysoká, ale proto, že ve fondu je skutečný hmotný majetek, takže pokud se něco pokazí, budovy se dají prodat a společnost mi vrátí peníze, nebo alespoň jejich část. To se v případě akcií stane jen těžko. Mám konkrétně zainvestováno v CREIFu od Czech Fund. Je důležité, jak společnost s nemovitostí nakládá – jestli je jen předprodává, nebo pronajímá. Pokud pronajímá, je mi víceméně jedno, jaká je cena nemovitosti. A kdyby na tom záleželo, copak to není u akciového portfolia stejné? Zkrátka a dobře nevybírám, pokud vidím, že jsou nemovitosti zrovna dole.
Ondřeji, mám pocit, že CREIF nevyplácí průběžně dividendy, je to tak? Ve statutu fondu je napsáno, že by mohli mít třídu vyplácející dividendu, ale zatím je asi nevyužívají. To je něco, co mi na mnoha českých nemovitostních fondech vadí – chybí tam průběžná výplata obdržených nájmů podílníkům/akcionářům fondu. Při spoléhání se jen na zvýšení hodnoty podílového listu, je to pro mě více spekulativní instrument a to mi nevyhovuje. Jinak já i za akciemi vidím konkrétní majetek, tržby a zisky, ale chápu, že nemovitosti pro Vás mohou být více uchopitelné.
REITs jsou potenciálně zajímavé ze dvou důvodů: nadprůměrná dividenda (musejí distribuovat 90% svých zisků) a pokud dobře vybíráte, tak celkové zhodnocení v dlouhodobém horizontu vyšší než akcie. To je vykoupeno vyšší volatilitou.
Já investuji malou část portfolia do US REITs, zrovna teď jsou docela dole (COVID). Každopádně investování do tohoto typu aktiv má svá specifika, takže než začnete platí jako vždy nastudovat si o čem to je. Dobrý článek je např. https://www.investopedia.com/investing/how-to-assess-real-estate-investment-trust-reit/
Michale, většina REITs, které sleduji, nemá tak zajímavý celkový výnos jako výnos SP500 a často mají větší volatilitu. Za posledních 10 let má SP500 výnos v dolaru 14,9 % p.a., v porovnání s O 10,2 % p.a., BPYU 5 % p.a., SPG 4,5 % p.a. nebo MAC dokonce záporných -0,6 % p.a. Na první pohled zajímavá výše dividendy je negována nižším růstem cen nebo poklesem. Ale to neznamená, že v sektoru REITs nejsou nějaké zajímavější než ty, co sleduji. Které máte na mysli Vy?
Když se podíváme na celý sektor REITs, tak prý dlohodobě poráží SP500, navíc s nižší volatilitou. A nebo se Motley Fools pletou;)
https://www.fool.com/research/reits-vs-stocks/
Dobry den,
ta logika, kdy jsou portfolio manazeri vlastne nuceni nakupovat draze, prodavat levne, protoze jim pravidla fondu nedovoluji drzet hotovost a cekat, je preci stejna i u aktivne rizenych akciovych fondu. Jak je to s investovanim do indexu, nema to nahodu ten stejny problem? Jak z toho ven?
Dekuji
Petr
Petře, souhlasím, že nejen u nemovitostních, ale i jiných aktivně řízených fondů se portfolio manažeři musí potýkat s emocemi svých podílníků a často dochází k tomu, že podílníci např. z akciových fondů odcházejí PO poklesech (a manažeři, místo toho, aby při poklesech kupovali, musí vyplácet odcházející podílníky a někdy dokonce prodávat, aby měli dost hotovosti). A často to funguje i naopak – lidé nakupují, když jsou ceny vysoko. To způsobuje portfolio manažerům opačný problém.
My jsme významný negativní vliv na výkonnost aktivně řízených fondů zaregistrovali poprvé v roce 2015 a 2016, kdy byla na trzích velká volatilita a aktivně řízené fondy měly i o 6 % horší výkonnost než indexy. Od té doby doporučujeme klientům využívat ETF, protože emoce ostatních investorů neovlivníme. Jinak u ETF je to méně o emocích investorů, viz např. https://www.fidelity.com/learning-center/investment-products/etf/etf-creation-redemption-video.
Dobrý den,
mám ve svém portfoliu jak nemovitostní fond (CZ), tak investiční nemovitosti (byty). Neberu na zřetel zprávy typu „nemovitosti jsou na maximu, budou klesat“ a držím se svého plánu. Zatím žádný pokles ceny nemovitostí (dlouhodobý) nebyl a myslím, že nikdy nebude. Možná se pletu, ale pokud kouknu na 50 let zpátky, tak ani tam se žádná taková ztráta hodnoty nemovitostí nekonala.
Krásné dny a pevné zdraví.